Kako do prve nekretnine u Srbiji ako ste stranac?

Srbija je poslednjih godina postala izuzetno privlačna destinacija za strane investitore u sektoru nekretnina.

Rastuća urbana područja, konkurentne cene kvadrata i stabilan pravni okvir čine je izuzetno zanimljivom onima koji žele da investiraju, a pritom i uživaju u bogatoj kulturi, niskim troškovima života i centralnoj lokaciji na Balkanu.

Međutim, kako bi se izbegle administrativne prepreke i pravne komplikacije, važno je razumeti koje su obaveze, ograničenja i mogućnosti dostupne strancima koji žele da kupe nekretninu u Srbiji.

Osnovni preduslovi za kupovinu nekretnine kao stranac

Prvi i najvažniji korak jeste proveriti postojanje reciprociteta između Srbije i zemlje čiji ste državljanin.

To znači da stranac može kupiti nepokretnost u Srbiji samo ako građanima Srbije zakon iste strane države omogućava isto pravo – kupovinu nepokretnosti.

Vrste reciprociteta:

• Diplomatski (ugovorni): zasnovan na bilateralnim sporazumima.
• Zakonski: regulisan zakonima dotične države.
• Faktički: ako praksa u zemlji dozvoljava građanima Srbije da kupuju, iako to nije eksplicitno u zakonu.

Dozvoljene nepokretnosti

Stanovi, kuće i poslovni prostori: dozvoljeni za kupovinu (uz reciprocitet).

Poljoprivredno zemljište: zabranjeno, osim za državljane EU pod rigoroznim uslovima i dužim boravkom.

Alternativa

Stranci često osnivaju d.o.o. firmu u Srbiji, koja kao pravno lice ima pravo da kupuje bilo koju vrstu nepokretnosti, uključujući i zemljište.

Proces kupovine – korak po korak

Kupovina nekretnine u Srbiji za stranca uključuje više zakonski definisanih i praktičnih koraka.

Iako procedura može delovati kompleksno, uz pravi pravni savet i logističku podršku, ceo proces može biti završen efikasno i bez prepreka.

Pronalaženje nekretnine

Najtraženiji gradovi su Beograd, Novi Sad, Niš, Subotica, kao i turističke lokacije poput Zlatibora i Kopaonika.

Kupac odlučuje da li traži:

• Stan u urbanom jezgru
• Kuću u prigradskom naselju
• Poslovni prostor
• Apartman za izdavanje

Stranci često koriste digitalne platforme poput City Expert, Nekretnine.rs, ili Halo oglasi, koje omogućavaju pregled ponude sa fotografijama, virtuelnim turama i preciznim opisima.

City Expert se izdvaja po podršci na engleskom jeziku i automatizovanom procesu zakazivanja obilaska, što je od posebnog značaja za nerezidente.

Pravna provera nekretnine

Pre bilo kakve uplate, nužno je izvršiti detaljnu pravnu proveru. Proverava se:

• Da li je prodavac upisan kao vlasnik u Katastru
• Postojanje tereta (npr. hipoteka, zabeležbe, sudski sporovi)
• Da li postoji upisana zabrana otuđenja ili drugo ograničenje

Uvid u Katastar nepokretnosti (dostupan putem sajta RGZ) omogućava kupcu da utvrdi pravni status nekretnine.

Preporučuje se angažovanje advokata ili stručnjaka za nekretninsko pravo koji će obaviti kompletnu proveru i zaštititi interese kupca.

Angažovanje advokata

Advokat za nekretnine je ključan za sastavljanje predugovora i ugovora o kupoprodaji. On određuje:

• Kaparu
• Rokove isplate
• Zaštitne klauzule
• Proverava identitet prodavca

Solemnizacija ugovora

Kada se utvrdi da je sve u redu sa dokumentacijom, sledi solemnizacija, tj. overa ugovora kod javnog beležnika (notara).

Beležnik mora:

• Overiti identitet obe strane
• Pročitati i potvrditi ugovor
• Dodati Clausula Intabulandi, što predstavlja izričitu saglasnost prodavca da se kupac može upisati u Katastar kao vlasnik

Bez ove klauzule, nije moguće izvršiti upis prava svojine, čak i ako je ceo iznos uplaćen.

Isplata i predaja posed

Nakon overenog ugovora, kupac prenosi sredstva prodavcu.

Najčešće se koristi devizni račun u banci u Srbiji. Preporučuje se jasno ugovoriti:

• Način uplate (bankovni transfer, akreditiv)
• Datum uplate
• Uslove za primopredaju

Kada se sredstva prenesu, dolazi do zvanične predaje ključeva, često u prisustvu advokata, agenta ili notara.

Sastavlja se zapisnik o primopredaji, posebno ako se kupuje opremljen stan.

Upis u Katastar nepokretnosti

Završni korak je upis prava svojine u Katastar nepokretnosti.

Postupak se u većini slučajeva vodi elektronski, a javni beležnik prosleđuje dokumentaciju Katastru odmah nakon overe ugovora.

Neophodna dokumenta:

• Overen ugovor
• Clausula Intabulandi
• Dokaz o uplati poreza
• Lični dokumenti

Katastar izdaje rešenje o upisu, nakon čega kupac postaje zvanični pravni vlasnik nekretnine.

Tek tada ima pravo da nekretninu koristi, izdaje, proda ili prenese drugom licu.

Porezi i troškovi

Kupovina nekretnine u Srbiji, osim same cene kvadrata, podrazumeva i dodatne troškove koje kupac mora imati u vidu prilikom planiranja budžeta.

Ovi troškovi obuhvataju različite vrste poreza, notarske i advokatske usluge, kao i administrativne obaveze.

Porez na prenos apsolutnih prava – 2.5%

Ovaj porez se plaća prilikom kupovine nekretnine od fizičkog lica ili pravnog lica koje nije investitor (tj. kod „polovnih“ nekretnina). Stopu od 2,5% obračunava Poreska uprava i to na osnovu:

• Tržišne cene (procenjene vrednosti nekretnine).
• Ugovorene cene (cena navedena u kupoprodajnom ugovoru).

Uvek se uzima viša od te dve vrednosti kao osnovica za obračun.

Kupac je obavezan da porez plati u roku od 15 dana od dana overe ugovora kod javnog beležnika.

Nepoštovanje roka može dovesti do obračuna zateznih kamata i eventualnih kazni.

PDV (10–20%)

Ukoliko kupac kupuje novoizgrađenu nekretninu direktno od investitora (pravnog lica registrovanog za izgradnju i prodaju), umesto poreza na prenos prava plaća se Porez na dodatu vrednost (PDV).

• PDV iznosi 10% za stanove do određene kvadrature (obično do 40 m² za jednog kupca).
• PDV iznosi 20% za stanove iznad te površine i poslovne prostore.

U ovom slučaju, PDV je već često uključen u cenu koju investitor prikazuje, ali kupac je dužan da proveri taj detalj kako ne bi bilo nesporazuma.

PDV se uplaćuje u korist države i obračunava se automatski prilikom transakcije.

Porez na imovinu

Ovo je godišnji porez koji se plaća u četiri kvartalne rate, i odnosi se na sve vlasnike nepokretnosti – uključujući i strane državljane.

Visina poreza zavisi od sledećih faktora:

• Vrednosti nepokretnosti, koju utvrđuje lokalna poreska uprava.
• Površine objekta (broj kvadrata).
• Lokacije – zone u gradovima su podeljene po vrednosti zemljišta i objekata.
• Namene (stambena, poslovna, garaža, pomoćni objekti i sl.).

U Beogradu, na primer, porez na stanove u centralnim opštinama može biti znatno viši u poređenju sa perifernim delovima grada.

Ostali troškovi

Osim poreskih obaveza, postoje i brojni dodatni troškovi koje kupac mora da planira:

Notarske usluge

Javni beležnici naplaćuju overu kupoprodajnog ugovora, izdavanje klauzule o intabulaciji i ostalu dokumentaciju. Cena se kreće od 0,1% do 0,5% vrednosti nekretnine, u zavisnosti od kompleksnosti ugovora.

Advokatske usluge

Angažovanje advokata za proveru dokumentacije, izradu ugovora i vođenje pregovora. Obično se naplaćuje do 1% vrednosti nekretnine, ali cene variraju u zavisnosti od advokatske kancelarije i obima posla.

Katastarske takse i administracija

Podrazumevaju troškove upisa vlasništva, promene korisnika, izdavanja izvoda iz lista nepokretnosti i sl. Cene su regulisane tarifnikom RGZ-a i variraju u zavisnosti od vrste zahteva.

Komunalne promene vlasnika

Nakon kupovine, novi vlasnik mora da prijavi promenu imena u komunalnim službama kao što su:

• EPS (električna energija)
• Infostan (zajednički računi za grejanje, vodu, održavanje)
• Vodovod i kanalizacija
• Čistoća
• PTT (ako postoji telefonska linija)

Ove promene se često mogu izvršiti lično ili putem punomoćja i zahtevaju originalne ili overene kopije ugovora i lične dokumente.

Kupovina putem punomoćja

Za strane državljane koji iz različitih razloga ne mogu da budu prisutni (posao, prebivalište u udaljenoj zemlji, zdravstveni razlozi), zakon omogućava sprovođenje kompletne kupoprodaje putem punomoćja.

Kako funkcioniše punomoćje?

Punomoćje je zvaničan dokument kojim kupac daje pravo drugom licu – najčešće advokatu, članu porodice ili prijatelju – da u njegovo ime preduzme sve pravne i administrativne radnje u vezi sa kupovinom nekretnine.

To obuhvata:

• Izdavanje ponuda i pregovaranje o ceni
• Potpisivanje predugovora i ugovora o kupoprodaji
• Prisustvo kod javnog beležnika prilikom solemnizacije (overa ugovora)
• Preuzimanje ključeva i uvođenje u posed
• Podnošenje zahteva za upis u katastar

Komunikaciju sa poreskom upravom i drugim institucijama.

Kupac može dodeliti opšte ili specijalno punomoćje – u zavisnosti od toga koliko ovlašćenja želi da prenese.

Gde i kako se overava punomoćje?

Stranac koji se nalazi u inostranstvu može overiti punomoćje na dva načina:

• U ambasadi ili konzulatu Republike Srbije u zemlji u kojoj živi – u tom slučaju dokument se odmah priznaje u Srbiji bez dodatnih procedura.
• Kod lokalnog notara u stranoj državi – tada je neophodno:
  • Uraditi zvaničan prevod punomoćja na srpski jezik (od strane sudskog tumača),
  • Overiti dokument tzv. apostille pečatom, u skladu sa Haškom konvencijom o legalizaciji javnih isprava.

Punomoćje se zatim dostavlja u Srbiju elektronski ili poštom, i koristi se pri svim relevantnim institucijama.

Zaključak

Kupovina prve nekretnine u Srbiji za strance nije nedostižan cilj. Naprotiv, uz dobru pripremu i saradnju sa stručnjacima – advokatima, notarima i pouzdanim agencijama, postupak je jasan i bezbedan.

Zakonski okvir u Srbiji pruža stabilnost, a tržište nudi brojne šanse za dobar povrat investicije. Strancima koji razmišljaju o ulaganju savetuje se da se temeljno informišu i pripreme – jer uz pravi pristup, vlasništvo nad nekretninom u Srbiji je realna i isplativa opcija.