Legalizacija objekta, odnosno ozakonjenje bespravno izgrađenog objekta, predstavlja postupak kojim se objekat bez građevinske dozvole uvodi u pravne tokove i upisuje u katastar kao zakonit.
Ovaj proces je regulisan Zakonom o ozakonjenju objekata i odnosi se na sve građevine koje su izgrađene bez dozvole pre 27. novembra 2015. godine.
Zašto je legalizacija važna?
To znači da ga ne možete prodati, staviti pod hipoteku, legalno priključiti na infrastrukturu ili ga predati naslednicima.
Dakle, ako objekat nije legalizovan, njega zakon ne priznaje i za posedovanje takvog objekta propisane su kazne koje mogu dostići čak milion i po dinara.
S druge strane, legalizacijom dobijate rešenje o ozakonjenju i pravni osnov da svoj objekat upišete u katastar, što ga čini pravno zaštićenim, tržišno validnim i slobodnim za raspolaganje.
Ako se ne upiše u katastar nakon rešenja o ozakonjenju, važno je znati da se i dalje vodi kao neuknjižen, što može biti problem kod prodaje ili nasledstva.
U ovom članku vodićemo vas kroz najčešće greške koje građani prave tokom legalizacije i dati savete kako ih jednostavno možete izbeći, da biste lako i bez iznenađenja mogli da raspolažete svojom kućom, garažom ili poslovnim prostorom.
6 najčešćih grešaka u legalizaciji objekata – i kako da vam se ne dese
Proces legalizacije deluje kao administrativna formalnost, ali u praksi se često pretvori u frustrirajući birokratski lavirint.
Ne zbog kompleksnosti zakona, već zato što se mnogi vlasnici oslanjaju na pretpostavke umesto na proverene informacije.
U nastavku analiziramo najčešće greške koje građani prave tokom legalizacije, uz konkretne savete kako ih izbeći i ubrzati postupak.
1. Nepotpuna dokumentacija
Jedna od najčešćih i najskupljih grešaka jeste predaja nepotpune dokumentacije.
Bez izveštaja o zatečenom stanju, geodetskog elaborata, plana parcele i validnog dokaza o vlasništvu, zahtev će biti odbačen ili „zamrznut“ do dopune.
Savet: Unapred proverite spisak dokumenata na sajtu vaše opštine ili pročitajte Zakon o ozakonjenju. Angažujte ovlašćenog geodetu da vam pripremi sve po pravilima.
Primer: Mnogi zaborave satelitski snimak iz 2015.godine, a bez njega nema dokaza da je objekat postojao pre zakonskog roka.
2. Neusklađenost sa urbanističkim uslovima
Često se desi da objekat nije izgrađen u skladu sa planskom dokumentacijom: preblizu granice parcele, sa viškom spratova ili u zoni gde takva gradnja nije dozvoljena.
To može značiti odbijanje zahteva ili potrebu za korektivnim projektom.
Savet: Pre podnošenja zahteva, proverite važeći urbanistički plan (npr. GUP ili PGR). Ako je došlo do odstupanja, angažujte licenciranog arhitektu da uskladi projekat.
Primer: Vlasnici koji su na pomoćnoj zgradi podigli sprat bez dozvole često moraju da ga uklone ili ozakone kao poseban objekat.
3. Ignorisanje roka za dopunu dokumentacije
Kada opština zatraži dopunu, rok za dostavljanje dodatnih dokaza ili ispravki je zakonski ograničen na 30 dana.
Ukoliko se rok probije, zahtev se odbacuje, a ceo proces počinje iznova.
Savet: Odmah po prijemu obaveštenja od opštine, krenite u pripremu. Nemojte čekati poslednju sedmicu. Čak i ako je potrebna pomoć stručnjaka, imate dovoljno vremena ako reagujete odmah.
4. Pretpostavka da je rešenje o ozakonjenju dovoljno za katastar
Mnogi vlasnici objekata koji su u procesu legalizacije misle da je dobijanjem rešenja o ozakonjenju njihov objekat automatski upisan u katastar.
Međutim, to nije tačno – rešenje samo omogućava upis, ali vi sami morate podneti poseban zahtev Republičkom geodetskom zavodu.
Savet: Nakon što dobijete rešenje, odmah podnesite zahtev za upis u katastar.
Priložite:
- rešenje o ozakonjenju,
- geodetski elaborat,
- dokaz o vlasništvu,
- zahtev za upis.
Bez ovog koraka, objekat se i dalje tretira kao neuknjižen.
5. Zanemarivanje pomoćnih objekata i saglasnosti
Ako pomoćni objekti poput šupe, garaže, letnje kuhinje nisu obuhvaćeni u dokumentaciji, oni ostaju nelegalni, što potencijalno povlači problem pri eventualnom prenosu vlasništva.
Takođe, u slučaju više suvlasnika, nedostatak potpisa može zaustaviti ceo proces.
Savet: Uključite sve postojeće objekte u dokumentaciju i pribavite pisane saglasnosti svih suvlasnika, overene kod notara.
6. Podcenjivanje ukupnih troškova postupka
Kada računaju troškove legalizacije, mnogi vlasnici računaju samo taksu (npr. 5.000 din za manju kuću), ne uzimajući u obzir dodatne troškove kao što su geodetski elaborat, projekat, notarske usluge, katastar…
Ukupna cena celog procesa može višestruko premašiti početna očekivanja.
Savet: Pre nego što krenete u legalizaciju, sastavite budžet. Uzmite ponude od različitih geodeta, arhitekata i pravnika. Ne ulazite u postupak bez jasne finansijske procene svih stavki.
Nemojte ove greške shvatiti olako i misliti da se neće desiti vama. One nisu retke i zapravo, više od 50% zahteva za legalizaciju bude dopunjavano ili vraćeno zbog administrativnih i proceduralnih propusta.
Vodič kroz potrebnu dokumentaciju
Ona je osnova bez koje se nijedan zahtev ne može razmatrati i u praksi je upravo loše pripremljena dokumentacija najčešći razlog za odbijanje ili vraćanje zahteva na dopunu.
Evo koje dokumente treba da obezbedite, šta oni predstavljaju i kako ih tačno možete prikupiti:
1. Izveštaj o zatečenom stanju objekta
Ovo je stručni tehnički dokument koji izrađuje licencirani inženjer građevine ili arhitekture u kojem se opisuje stvarno, trenutno stanje objekta:
- dimenzije,
- spratnost,
- namena,
- pozicija na parceli.
📍Kako se pribavlja?
Angažuje se ovlašćeni projektant – inženjer koji izlazi na teren, meri objekat, pravi fotodokumentaciju i izrađuje ovaj izveštaj.
Saveti:Tražite da izveštaj bude izrađen u skladu sa Pravilnikom o dokumentaciji u postupku ozakonjenja.
Proverite da je potpisan i overen od strane licenciranog stručnjaka (proverava se broj licence u Inženjerskoj komori Srbije).
2. Geodetski elaborat (snimak objekta)
Predstavlja tehnički dokument koji prikazuje tačne dimenzije i položaj objekta na parceli, izrađen na osnovu geodetskog snimanja terena.
📍Kako se pribavlja?
Angažuje se licencirani geodeta (inženjer geodezije), koji izlazi na teren, koristi opremu za precizno merenje i priprema elaborat u digitalnom i štampanom obliku.
Saveti: Geodetski elaborat mora biti izrađen u skladu sa pravilnicima RGZ.
Ugovarajte uslugu samo sa geodetama koji imaju validnu licencu. Obavezno tražite uvid u njihov broj licence i cenovnik.
3. Satelitski (ortofoto) snimak iz 2015. godine
Radi se o snimku iz vazduha koji dokazuje da je objekat fizički postojao pre 27. novembra 2015, što je zakonski uslov da bi mogao biti legalizovan.
📍Kako se pribavlja?
Možete ga dobiti:
- u Službi za katastar nepokretnosti (RGZ),
- preko zvaničnih geodetskih firmi koje imaju pristup snimcima,
- u nekim opštinama i direktno putem šalter-službi koje imaju arhivu.
Saveti: Snimak mora jasno pokazivati konture vašeg objekta.
Ako objekat nije vidljiv, možda ne ispunjavate osnovni uslov za ozakonjenje.
4. Dokaz o pravu svojine
Ovaj dokument dokazuje da ste vi vlasnik parcele i/ili objekta.
Koji dokumenti mogu biti dokaz vlasništva?
- Izvod iz lista nepokretnosti iz katastra,
- Kupoprodajni ugovor,
- Rešenje o nasleđivanju,
- Ugovor o poklonu,
- Presuda o razvrgnuću suvlasništva itd.
📍Gde se pribavlja?
U Republičkom geodetskom zavodu ili lokalnoj službi katastra, a sudske i notarske isprave iz matičnog suda ili kod javnog beležnika.
Saveti:Katastarski izvodi ne smeju biti stariji od 6 meseci.
U slučaju da objekat i/ili parcela imaju više vlasnika, svi moraju dati saglasnost, koja se overava kod notara.
5. Kopija plana parcele (katastarsko-topografski plan)
Reč je o skici vaše parcele iz katastra sa tačno ucrtanim objektom, koji se koristi za grafički prikaz u dokumentaciji.
Kako se pribavlja?
- U RGZ-u ili na portalu eKatastar,
- Može vam je pribaviti i angažovani geodeta.
Saveti: Tražite plan sa ucrtanim objektima, u meri 1:1000.
Imajte jedan primerak za predaju i jedan za arhivu.
6. Fotodokumentacija objekta
Treba da priložite i seriju fotografija koje pokazuju objekat iz svih uglova (najmanje četiri), uključujući detalje fasade, ulaza, krova, pomoćnih objekata.
📍Kako se pribavlja?
Možete ih sami napraviti, ali preporučuje se da ih pripremi inženjer koji izrađuje izveštaj o zatečenom stanju, jer zna kako da ih prilagodi tehničkoj dokumentaciji.
Saveti: Slike moraju biti aktuelne i jasne.
Trebalo bi da fotografija prikažu i susedne objekte ako su fizički blizu, radi urbanističke procene.
7. Saglasnosti suvlasnika i komšija
Biće vam neophodne i pisane izjave suvlasnika ili vlasnika susednih parcela da nemaju prigovor na vaš objekat koji želite da legalizujete.
Ovaj dokument vam je potreban ako je objekat izgrađen na parceli sa više suvlasnika ili nalazi blizu susedne granice.
📍 Kako se pribavlja?
Saglasnost se overava kod javnog beležnika. Svaki suvlasnik mora doći lično ili ovlastiti nekog.
Saveti:
- Ne odlažite razgovor sa suvlasnicima objekta ili komšijama. Neslaganja mogu trajno blokirati postupak.
- Uvek pribavite i kopiju overene saglasnosti za arhivu.
Radi lakšeg snalaženja, možete organizovati dokumentaciju u jasno označenim fasciklama:
- Fascikla 1: za opštinu, sa originalima i kopijama.
- Fascikla 2: vaša arhiva, sa digitalnim skenovima.
- Fascikla 3 (opciono): rezervna dokumentacija za katastar, koja će vam biti potrebna nakon ozakonjenja.
Tabela okvirnih troškova legalizacije objekta u Srbiji
Kada smo pobrojali sve najčešće greške koje vlasnici objekata čine pri legalizaciji i dali vam savete kako da ih izbegnete i pripremite kompletnu dokumentaciju, sledi onaj deo koji je uvek presudan i najviše interesuje svakoga ko kroči u ovaj proces.
Koliko će to sve da košta?
Radi jasnijeg pregleda, sve troškove vam dajemo u tabeli, da biste je imali u vidu kada pravite finansijski plan ozakonjenja svog objekta.
| Vrsta troška | Opis | Procenjeni iznos (RSD) |
|---|---|---|
| Takse za ozakonjenje (stambeni objekti) | Do 100 m² – minimalna taksa | 5.000 |
| 100–200 m² | 15.000 | |
| 200–300 m² | 20.000 | |
| Preko 300 m² | 50.000 | |
| Takse za ozakonjenje (poslovni objekti) | Varira po nameni i kvadraturi | 50.000 – 250.000 |
| Geodetski elaborat | Snimanje i priprema dokumentacije od strane licenciranog geodete | 20.000 – 60.000 |
| Arhitektonski projekat (ako je potreban) | Korektivni ili dopunski projekat u skladu sa urbanističkim uslovima | 30.000 – 100.000+ |
| Izveštaj o zatečenom stanju | Obavezan za svaki zahtev | 10.000 – 30.000 |
| Fotodokumentacija | Fotografije objekta iz svih uglova | 1.000 – 3.000 |
| Kopija plana parcele iz katastra | Može se pribaviti elektronski ili direktno | 500 – 2.000 |
| Saglasnosti (ako ima više suvlasnika) | Overa kod notara | 2.000 – 5.000 po saglasnosti |
| Administrativne usluge / podnošenje | Usluge posrednika, pomoć pri kompletiranju dokumentacije | 5.000 – 15.000 |
Važno je da imate u vidu da su predstavljeni troškovi okvirni i da mogu da variraju u zavisnosti od grada, kvadrature, vrste objekta i angažovanih stručnjaka.
Preporuka je da svakako tražite više ponuda od licenciranih izvođača i konsultujete svoju opštinu za tačne podatke.
Legalizacija – jednokratni proces, trajna sigurnost
Ako vam legalizacija objekta deluje kao administrativni teret, koji sa sobom nosi velike troškove, nažalost, u pravu ste.
To jeste tačno i za legalizaciju objekta, kao i za svaki drugi birokratski proces treba imati strpljenja i izdvojiti novac.
Ali, kada se završi, on u suštini donosi nešto što apsolutno vredi strpljenja i uloženog novca – trajnu pravnu sigurnost.
Kada jednom prođete kroz ovaj postupak, vaša kuća, terasa, pomoćni objekat… postaje zakonski priznat, a vi stičete mir koji traje koliko i sam objekat.
Uz urednu dokumentaciju, mnogi zahtevi za legalizaciju se rešavaju u roku od 30 do 90 dana, s tim što složeniji slučajevi mogu potrajati duže, posebno ukoliko ima dopuna ili nerešenih imovinskih odnosa.
Ipak, u poređenju sa posledicama koje može izazvati nelegalna gradnja, ovo je ulaganje u dugoročnu sigurnost.
Ne dozvolite da vas nedostatak informacija, rokovi ili birokratija odvrate od nečega što predstavlja osnov vaše imovine. Legalizacija se završava jednom, ali vas štiti zauvek.