Prava podstanara bez ugovora – zaštita i zakonski okvir

Podstanar bez ugovora predstavlja osobu koja živi u iznajmljenom stanu na osnovu usmenog dogovora ili neformalnog aranžmana, bez pisanog zakupa.

Takvi odnosi su veoma česti u Srbiji zbog specifičnih navika tržišta nekretnina, nedovoljne regulacije i visokih cena stanovanja.

Iako se često tretiraju kao „privremeno rešenje“, ovakvi aranžmani mogu dovesti do ozbiljne pravne i praktične nesigurnosti kako za podstanare, tako i za vlasnike stanova.

Poznavanje prava podstanara u situacijama kada ne postoji pisani ugovor postaje izuzetno važno, jer mnogi stanari nisu sigurni da li i na koji način mogu zaštititi svoj status.

Ovo je posebno izraženo u slučajevima kada zakupodavac iznenada poveća kiriju, zahteva momentalno iseljenje ili pokušava da prekine osnovne usluge u stanu.

Podstanari bez ugovora često ostaju bez jasne pravne zaštite, iako određena prava ipak postoje u okviru domaćeg zakonodavstva.

Kakva su prava podstanara koji nemaju ugovor

U javnosti često postoji pogrešno uverenje da podstanari koji nemaju pisani ugovor praktično nemaju nikakva prava.

Međutim, prava podstanara bez ugovora ipak postoje i mogu se zasnivati na opštim pravnim principima, činjenici da zakupni odnos realno funkcioniše, kao i na pravilima koja štite osnovno pravo na stanovanje.

Odsustvo formalnog ugovora ne znači automatski da je podstanar u potpunosti nezaštićen, već znači da je njegova zaštita slabija i teže ostvariva.

Ipak, zakon prepoznaje određene minimalne standarde i zabranu samovoljnog ponašanja vlasnika stana.

@srednja_hr

Znajte svoja prava i obaveze ☝️#srednjahr #podstanar #stan #najamstana #zagreb #najam #student #studenti #faks #fakultet #studentskidom #studiranje #brucoši

♬ original sound – srednja_hr – srednja_hr

Pravo na osnovne uslove stanovanja

Jedno od najvažnijih prava podstanara bez ugovora jeste pravo na stanovanje u prostoru koji ispunjava osnovne higijenske, zdravstvene i bezbednosne standarde.

Podstanar ima pravo na uslove koji omogućavaju normalan život, bez obzira na to da li je zakup formalizovan.

To podrazumeva da zakupodavac ne sme uskraćivati osnovne komunalne usluge, jer stanovanje mora ispunjavati minimalne životne uslove, kao što su:

Zakupodavac nema pravo da ove usluge prekida kao sredstvo pritiska ili pokušaj prinude, jer bi takvo postupanje predstavljalo ozbiljno narušavanje prava stanara.

Pravo na mirno uživanje prostora

Podstanar, čak i bez pisanog ugovora, ima pravo na mirno korišćenje prostora koji iznajmljuje.

Ovo pravo znači da stan, tokom perioda zakupa, predstavlja privatni životni prostor podstanara, a ne mesto u koje vlasnik može ulaziti po sopstvenoj volji.

Vlasnik stana ne može nenajavljeno dolaziti, menjati brave ili narušavati privatnost podstanara.

Takva ponašanja predstavljaju povredu prava na mirno uživanje stana i osnovnog prava na privatnost.

Posebno se u praksi problematičnim smatraju situacije kada vlasnik pokušava da:

Ovakve radnje nisu deo zakonitog odnosa zakupa i predstavljaju protivpravno postupanje.

Pravo na informacije o vlasniku

Podstanar ima pravo da zna ko je stvarni vlasnik nepokretnosti u kojoj živi.

Ovo pravo dobija značaj naročito u neformalnim aranžmanima, gde se stan često izdaje preko posrednika, rođaka ili trećih lica.

Prava podstanara bez ugovora mogu biti ozbiljno ugrožena ukoliko podstanar nije siguran da osoba koja mu izdaje stan ima pravni osnov za to.

Posebno su osetljive situacije kada:

U takvim okolnostima podstanar može postati nesiguran subjekt, bez jasnog položaja, što dodatno potvrđuje važnost provere informacija o vlasništvu.

Pravo na zaštitu od diskriminacije

Zakoni Republike Srbije zabranjuju diskriminaciju pri izdavanju stanova po osnovu pola, vere, nacionalnosti ili drugih ličnih karakteristika.

To znači da prava podstanara bez ugovora uključuju i pravo na ravnopravan tretman na tržištu zakupa.

U praksi, diskriminacija može biti prikrivena kroz odbijanje izdavanja stana određenim grupama ili nametanje nepovoljnijih uslova, ali pravni sistem jasno postavlja princip jednakosti kao obavezu u oblasti stanovanja.

Pravo na obaveštenje o iseljenju

Čak i u situaciji kada ugovor nije zaključen, podstanar ima pravo na razuman otkazni rok.

Zakupodavac ne može zahtevati momentalno iseljenje, jer se podrazumeva da lice koje živi u stanu mora imati vreme da obezbedi alternativni smeštaj.

U praksi obligacionog prava razuman rok se često smatra najmanje 15 dana, dok Zakon o stanovanju u određenim slučajevima predviđa minimum od 90 dana, iako se to u praksi često ne poštuje.

Podstanar bez ugovora se naročito nalazi u ranjivoj poziciji kada se rokovi ne određuju jasno, što dovodi do čestih konflikata i pravne nesigurnosti.

Zaštita od samovoljnog iseljenja

Zakupodavac nema pravo da samostalno i nasilno iseli podstanara. Čak i kada ugovor ne postoji, jedini legalan način za iseljenje jeste sudski postupak.

Promena brava, iznošenje stvari ili fizičko sprečavanje ulaska predstavljaju samovlasno postupanje.

Takve radnje ne samo da krše prava podstanara bez ugovora, već mogu predstavljati i osnov za odgovornost zakupodavca pred sudom.

Pravna osnova i zakonski okvir u Srbiji

Razumevanje teme prava podstanara bez ugovora zahteva prethodno sagledavanje pravnog sistema Republike Srbije i načina na koji se regulišu odnosi zakupa.

Iako se u praksi često smatra da podstanar bez pisanog ugovora nema nikakav pravni položaj, zakonodavni okvir ipak pruža određene mehanizme zaštite.

Problem nastaje u činjenici da se ova zaštita najčešće ostvaruje indirektno, kroz opšte norme, a ne kroz specijalizovane propise koji se dosledno primenjuju.

Prava podstanara bez ugovora najčešće dolaze do izražaja tek kada nastane spor, što znači da je važno razumeti na koje se zakone podstanar može pozvati čak i kada formalni ugovor nije zaključen.

Ključni zakoni

Pravni položaj podstanara bez ugovora u Srbiji prvenstveno se oslanja na opšte norme obligacionog prava.

Zakon o obligacionim odnosima reguliše osnovne principe zakupa i predstavlja temeljni propis koji važi čak i kada ugovor nije sačinjen u pisanom obliku.

Ovaj zakon predviđa da zakup podrazumeva pravo jedne strane da koristi određenu stvar uz naknadu, dok druga strana ima obavezu da to korišćenje omogući.

Iako zakon preferira pisani oblik ugovora, zakup može nastati i na osnovu usmenog dogovora, pod uslovom da postoji saglasnost volja i da se zakup realizuje u praksi.

To praktično znači da podstanar može imati pravni osnov zaštite ako postoje određeni pokazatelji stvarnog odnosa zakupa, kao što su:

Pored obligacionog prava, posebno značajan je i Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, koji propisuje određena prava i obaveze stanara, uključujući osnovne standarde stanovanja i zaštitu dostojanstva života u stambenom prostoru.

Ovaj zakon predstavlja važno polazište za prava podstanara bez ugovora, jer ukazuje da stanovanje nije isključivo privatni odnos, već ima i društveni značaj.

Međutim, njegova primena u neformalnim aranžmanima često ostaje ograničena, upravo zato što se podstanarski odnos teško dokazuje bez pisanog ugovora.

Međunarodni standardi

Tema prava podstanara bez ugovora ne može se posmatrati samo kroz domaće zakonodavstvo, već i kroz međunarodne obaveze Srbije u oblasti ljudskih prava.

Srbija je ratifikovala Međunarodni pakt o ekonomskim, socijalnim i kulturnim pravima, koji garantuje pravo na adekvatno stanovanje.

Ovo pravo podrazumeva da svako lice mora imati minimum sigurnosti u pogledu svog doma i zaštitu od proizvoljnog iseljenja.

Posebno je važno istaći da pravo na stanovanje obuhvata više elemenata, uključujući:

U praksi, međutim, institucionalni mehanizmi zaštite podstanara bez ugovora nisu dovoljno razvijeni.

Upravo zbog toga međunarodni standardi često ostaju više deklarativni nego realno primenjeni u svakodnevnim situacijama podstanara.

Ugovor nasuprot usmenom dogovoru

Pisani ugovor o zakupu ima ključnu ulogu u regulisanju odnosa između zakupodavca i zakupca, jer unapred definiše prava i obaveze obe strane.

On pruža sigurnost podstanaru i jasno određuje elemente kao što su visina kirije, otkazni rok i trajanje zakupa.

Nasuprot tome, usmeni dogovor je pravno važeći, ali teško dokaziv. Upravo u toj razlici leži najveći problem kada se govori o prava podstanara bez ugovora.

Podstanar bez pisanog dokumenta mora da se osloni na indirektne dokaze, kao što su:

Bez takvih dokaza, podstanar se u eventualnom sporu nalazi u znatno slabijoj poziciji, jer sud mora prvo da utvrdi da li je zakup uopšte postojao.

Prava podstanara nakon 10 godina stanovanja

Pitanje prava podstanara nakon dugogodišnjeg stanovanja, posebno nakon perioda od deset godina, predstavlja jedno od najvažnijih i najosetljivijih pitanja u oblasti neformalnog zakupa.

U praksi, mnogi podstanari ostaju u istom stanu godinama, često bez pisanog ugovora, oslanjajući se na stabilan odnos sa zakupodavcem i redovno plaćanje kirije.

Međutim, dugotrajan boravak u stanu sam po sebi ne znači automatsko sticanje vlasničkih prava, ali može imati određeni pravni značaj.

Prava podstanara bez ugovora nakon deset godina stanovanja postaju kompleksnija jer se postavlja pitanje da li se zakupni odnos može smatrati trajnim, da li se podstanar može zaštititi od iznenadnog iseljenja i koliko sud može uvažiti činjenicu dugotrajnog stanovanja.

Ako podstanar može da pokaže da je tokom tog perioda:

sud može zaključiti da je zakupni odnos nesporno postojao, što daje podstanaru određeni stepen zaštite.

Ograničenja i slabosti zaštite prava podstanara bez ugovora

Iako prava podstanara bez ugovora formalno postoje, njihova primena u praksi nailazi na ozbiljna ograničenja.

Najveći problem predstavlja činjenica da podstanar često nema jasne dokaze o odnosu zakupa, što otežava sudsku zaštitu.

Neformalni odnosi ostavljaju prostor za zloupotrebu, naročito u situacijama kada dođe do konflikta između stanara i vlasnika.

Slabija pravna sigurnost

Bez pisanog ugovora podstanar teško dokazuje trajanje najma, visinu zakupnine i ostale dogovorene uslove.

U sudskim sporovima, upravo odsustvo dokumentacije daje značajnu prednost vlasniku.

Najčešće se osporavaju pitanja kao što su:

Ovo pokazuje da zaštita bez ugovora postoji, ali je slabija i neizvesnija.

Nejasni otkazni rokovi

Usmeni dogovor uglavnom ne sadrži precizne odredbe o otkaznom roku.

Zakupodavci često koriste ovu nejasnoću da zahtevaju brzo iseljenje, dok podstanar nema dovoljno vremena da reaguje.

Zakonski minimum od 90 dana se u praksi često zanemaruje, što znači da podstanari ostaju u stanju stalne nesigurnosti.

Povećanje kirije

Bez pisanog ugovora zakupodavac može jednostrano i arbitrarno povećati kiriju. Pošto ne postoji formalni dokument koji bi garantovao stabilnost uslova, podstanar često nema mogućnost da se efikasno zaštiti.

To dodatno ugrožava prava podstanara bez ugovora i može dovesti do toga da stanovanje postane neodrživo.

Praktične preporuke za podstanare

U situaciji kada podstanar živi bez pisanog ugovora, važno je preduzeti određene praktične korake radi očuvanja minimalne pravne sigurnosti.

Iako nije moguće u potpunosti eliminisati rizike, podstanari mogu ojačati svoj položaj čuvanjem dokaza i traženjem formalizacije odnosa.

Dokazivanje usmenih dogovora

Podstanari bi trebalo da čuvaju sve što može potvrditi postojanje zakupa, jer sudska zaštita zavisi od dokaza.

Korisni dokazi uključuju:

Takvi tragovi mogu biti ključni u sporu.

Potpisivanje pisanog ugovora

Najbolja zaštita jeste insistiranje na pisanom ugovoru, jer on jasno definiše prava i obaveze obe strane i pruža sigurnost u pogledu kirije i iseljenja.

Prijava prebivališta

Prijava prebivališta ne sprečava povećanje kirije, ali omogućava ostvarivanje određenih lokalnih prava, kao što su parking, upis dece u vrtić ili pristup zdravstvenim uslugama.

Pravna pomoć

U slučaju spora, preporučljivo je konsultovati advokata ili organizacije za besplatnu pravnu pomoć kako bi se zaštitila prava podstanara bez ugovora kroz sudski postupak.

Zaključak

Podstanari bez ugovora imaju određena zakonska prava, ali su pravno mnogo slabije zaštićeni nego oni koji poseduju pisani ugovor.

Iako usmeni dogovor može biti važeći, teško ga je dokazati, a podstanari su često izloženi arbitrarnoj volji vlasnika stana, posebno u pogledu povećanja kirije i zahteva za iseljenje.

Pisani ugovor predstavlja najbolji način da se izbegnu pravne nejasnoće i obezbedi stabilno stanovanje.

Podstanarima se preporučuje da čuvaju dokaze o uplati, prijave prebivalište kada je moguće i da potraže pravnu pomoć ukoliko dođe do spora.