Izgradnja kuće jedan je od najvećih i najvažnijih životnih poduhvata. To nije samo prostor u kome ćete živeti, već tekovina koja ostaje iza vas, vašoj deci i ostalim potomcima.
Ne radi se samo o četiri zida sa krevetom i krovu nad glavom, već o izgradnji doma, porodičnog ognjišta.
Svaka kuća govori o trudu, zalaganju, žrtvi, čekanju i sticanju.
Ali sama gradnja kao takva nije dovoljna, a kuća nije kompletna, nije legalna ni useljiva bez jednog bitnog dokumenta – upotrebne dozvole.
Upotrebna dozvola je ključni dokument koji potvrđuje da je vaš dom izgrađen u skladu sa zakonom i spreman za bezbedno korišćenje. Bez nje, ne možete legalno useliti, priključiti se na infrastrukturu ili upisati kuću u katastar.
Dakle, priča se ne završava sa krajem radova, već sa papirom u ruci koji tu kuću legalizuje. To je taj poslednji, ali ključni korak, koji zaokružuje celu građevinsku priču.
Ovaj vodič je tu da vas bez panike i birokratskog stresa provede kroz konkretne korake do dobijanja upotrebne dozvole.
Objasnićemo vam koje dokumente treba da prikupite, kome da ih predate, koliko će vas koštati, i koliko sve to traje.
Ako ste blizu kraja gradnje ili ste je već završili, ovo je tekst koji treba da pročitate do kraja.
Uštedeće vam vreme, novac i živce.
Korak po korak do upotrebne dozvole
Kako biste došli do ovog dokumenta koji vašu kuću svrstava među legalno izgrađene objekte, potrebno je da prikupite određenu dokumentaciju i predate je, nakon čega će komisija izaći na teren i izvršiti tehnički pregled i utvrditi da li je izgrađen u skladu sa građevinskom dozvolom i tehničkim propisima.
1. Priprema dokumentacije:
Da biste podnelli zahtev za izdavanje upotrebne dozvole, potrebno je prikupiti sledeće:
- Građevinsku dozvolu ili rešenje o odobrenju za izgradnju.
- Projekat izvedenog objekta sa overom investitora, izvođača i nadzornog organa.
- Izveštaj komisije za tehnički pregled, koji potvrđuje da je objekat podoban za upotrebu.
- Dokaz o priključenju na infrastrukturu (voda, struja, kanalizacija).
- Geodetski elaborat objekta i podzemnih instalacija.
- Sertifikat o energetskim svojstvima objekta, ako je propisan.
- Dokaz o uplati administrativne takse.
A sve ovo počinje tek kada se gradnja završi.
Ne možete se useliti u kuću odmah po okončanju radova. Prvo morate završiti pravne korake.
Čim je objekat izgrađen u skladu sa građevinskom dozvolom, pokreće se sledeći korak.
A sledeći korak je:
2. Tehnički pregled
Ovo je obavezan deo procedure i predstavlja obilazak vaše kuće od strane stručne komisije. Cilj je da se proveri da li je objekat:
- izgrađen tačno prema građevinskoj dozvoli i glavnom projektu,
- da li je bezbedan za korišćenje,
- da li su svi priključci (struja, voda, kanalizacija) izvedeni pravilno i bezbedno,
- da li su poštovani propisi o zaštiti od požara, energetskoj efikasnosti, itd.
Kako se to organizuje?
Tehnički pregled inicira investitor, odnosno vi.
Komisiju obično formira nadležni organ uprave (gradska ili opštinska služba za urbanizam).
Vi, kao investitor, morate da podnesete zahtev za organizovanje tehničkog pregleda, uz sve potrebne prateće dokumente:
- Građevinsku dozvolu,
- Izveštaj nadzornog organa,
- Izveštaj izvođača radova,
- Geodetski snimak izvedenog stanja,
- Potvrde o priključcima,
- Eventualno i sa sertifikatom energetske efikasnosti (za novije objekte).
Komisija izlazi na teren, vrši uvid u kuću i dokumentaciju i sastavlja zapisnik. Ako je sve u redu, daće pozitivno mišljenje.
Dalje sledi
3. Podnošenje zahteva za upotrebnu dozvolu
Kada dobijete pozitivno mišljenje komisije, spremni ste za poslednji korak.
Zahtev za izdavanje upotrebne dozvole se podnosi istom organu koji je izdao građevinsku dozvolu. Najčešće to je Sekretarijat za urbanizam ili Odeljenje za urbanizam vaše opštine ili grada.
Uz zahtev prilažete:
- Građevinsku dozvolu,
- Projekat izvedenog objekta,
- Zapisnik sa tehničkog pregleda,
- Dokaz o plaćenim taksama,
- Dokaze o priključcima i ostalu propratnu dokumentaciju.
Poslednji korak kojim se završava procedura je
4. Izdavanje upotrebne dozvole
Zakonski rok za izdavanje upotrebne dozvole je 5 radnih dana od dana uredno podnetog zahteva.
Ako sve prođe bez problema, dobijate dokument kojim se potvrđuje da vaša kuća zvanično postoji kao pravni objekat.
Nakon toga možete da se uselite, priključite sve instalacije i upišete kuću u katastar.
Troškovi upotrebne dozvole
Za porodičnu kuću prosečne veličine – recimo oko 200 kvadrata, sa svim priključcima i izgrađenu u skladu sa građevinskom dozvolom, troškovi dobijanja upotrebne dozvole izgledaju ovako:
1. Administrativna taksa:
Da biste došli do upotrebne dozvole, morate izdvojiti novac za dve vrste administrativnih taksi, i to za:
-
- Republičku taksu, za objekte do 400 m²: oko 2.340 dinara
- Lokalnu taksu, koja u većini opština iznosi od 800 do 1.500 dinara
- Ukupno: oko 3.000 – 3.800 dinara
2. Geodetski elaborat izvedenog stanja
@mololongo_realestate Pričamo o situaciji kada postoji neusklađenost između katastra i zemljišnih knjiga za neku česticu. U tom slučaju, ne morate brinuti – obratite se geodetu koji će napraviti geodetski elaborat i poslati ga u katastar i zemljišnu knjigu kako bi se izvršilo usklađivanje evidencije. #mololongorealestate #Katastar #ZemljišneKnjige #Geodet #GeodetskiElaborat #Legalizacija #Usklađivanje #Vlasništvo #HrvatskaNekretnine #SavjetZaNekretnine #PravniSavjet #NekretninskiTip #TikTokPravo #Imovina #KatastarskaČestica ♬ original sound – Molo Longo Real Estate
Geometar izrađuje elaborat koji prikazuje kako je kuća zaista izgrađena.
To uključuje i prikaz svih priključaka.
Cena ove usluge varira između 100 i 150 evra, u dinarskoj protivvrednosti.
3. Tehnički pregled
Komisiji koja izlazi na teren, sastavljenoj od stručnjaka iz različitih oblasti (građevina, elektro, voda…), plaća se za ovu uslugu između 150 i 250 evra, zavisno od opštine i kompleksnosti kuće.
4. Dokumentacija i prateći troškovi
Prikupljanje dodatne dokumentacije, kopija, overe kod notara, potvrde o priključcima, eventualni atesti… Sve to se plaća posebno i košta oko 50 do 100 evra
5. Upis u katastar
@metarnakvadrat Moja supruga je kupila stan na svoje ime da li cu i ja biti upisan u katastar? Agent: Ako jedan bracni partner kupi nekretninu na SVOJE IME automatski se u katastar upisuju OBA BRACNA partnera Ali ja nisam ni prisustvovao pravljenju ugovora niti sam ista potpisao? Agent: Drugi partner ne mora da potpise ugovor, niti da prisustvuje izradi istog bice upisan kao zajednicar u katastru Uh to je bas dobra vest kako ti znas sve to? Agent: Cuo sam do Milana iz agencije “Metar Na Kvadrat” #nekretnine #imovina #katastar #fypsrbija ♬ original sound – Agencija za nekretnine m2
Nakon dobijanja upotrebne dozvole, vaša obaveza je da kuću uknjižite, odnosno da je upišete u katastar.
Za prijavu objekta u katastru, uz upotrebnu dozvolu, preko geodete ili notara moražete da izdvojite između 100 i 200 evra, uključujući sve takse i naknade.
Sve ovo znači da ukupni trošak za porodičnu kuću od oko 200 kvadrata izgleda ovako:
| Stavka | Cena |
| Administrativne takse | ~ 25 – 35 € |
| Geodetski elaborat | ~ 100 – 150 € |
| Tehnički pregled | ~ 150 – 250 € |
| Dodatna dokumentacija | ~ 50 – 100 € |
| Uknjižba (katastar) | ~ 100 – 200 € |
| UKUPNO: | ~ 425 – 735 € |
Date cifre su prosečne cifre iz 2024/2025. godine, ali se svakako preporučuje da se u konkretnom slučaju sve proveri sa lokalnom upravom i geodetom.
Saveti za uspešan proces
Iako na papiru postupak deluje jednostavno, u praksi često zna da oduzme dosta vremena, izazove stres i testira strpljenje.
Zato vam donosimo proverene i korisne savete koji vam mogu pomoći da izbegnete nepotreban utrošak energije.
1. Vodite urednu dokumentaciju još tokom gradnje
Ne čekajte kraj radova da skupite papire.
Čim dobijete građevinsku dozvolu, pravite posebnu fasciklu za svaki korak: projektna dokumentacija, dnevnici izvođača, izjave nadzora, računi za materijale, priključci…
Kad dođe vreme za upotrebnu dozvolu, bićete spremni.
2. Ne štedite na stručnjacima
Angažujte ovlašćenog nadzornog inženjera i legalnog izvođača. Njihova imena i potpisi moraju biti na dokumentaciji. Bez toga, tehnički pregled ne može biti pozitivan.
3. Budite u kontaktu sa opštinom
Već pri kraju radova, kontaktirajte službu za urbanizam u vašoj opštini. Pitajte ih:
- koji je tačno šalter za predaju zahteva,
- koje obrasce traže,
- da li postoji elektronska prijava (neke opštine to već omogućavaju),
- koliko traje postupak kod njih.
4. Organizujete tehnički pregled na vreme
Vi ste ti koji podnosite zahtev za organizaciju tehničkog pregleda, prilažete dokumentaciju, a zatim se čeka da komisija izađe na teren.
5. Dokumentujte sve što radite
Pravljenje foto i video dokumentacije tokom gradnje nije obavezno, ali vam može pomoći ako se pojavi neki spor ili komisija postavi pitanje.
Takođe, može biti korisno i za upis u katastar.
6. Pitajte iskusne
Rođaci, komšije, forumi… Svi imaju svoje priče i iskustva.
Slušajte ih, ali se uvek informišite kod stručnjaka i u zvaničnim institucijama. Građevinski zakon se menja, a loš savet vas može skupo koštati.
Upotrebna dozvola otvara vrata doma
Iza svake nove kuće stoje godine snova, planiranja, borbe, pa zatim odricanja, pozajmica, prekovremenih smena, dodatnih poslova, dugoročnih kredita.
Sto puta ste premeravali kvadrate, prebrojavali cigle i odricali se svega – od ručka u restoranu do letovanja.
Od temelja, preko svakog bloka i dinara koji ste uložili, verovali ste da će jednog dana na tom mestu stajati dom.
Ali dom nisu samo dve-tri sobe, kuhinja, kupatilo.
Dom je i sigurnost. Legalnost. Mogućnost da ga ostavite deci, da im bude zalog za sigurnu budućnost.
Nijedna kuća ne vredi bez slobode da upalite svetlo, pustite vodu, prijavite adresu.
Sve to staje u jedan papir – upotrebnu dozvolu.
To nije samo dosadna administracija, već je pečat na sve što ste prošli. Priznanje da ste završili nešto veliko i uspeli, pošteno i do kraja.
Kad je jednom dobijete, ne otključavate samo vrata kuće – započinjete život kakav ste godinama gradili u mislima.
I sada, konačno, pod sopstvenim krovom.